Бухгалтерский учет управляющей компании жкх проводки. Учет прямых расчетов в управляющей компании проводки. Проводки управляющей компании при предоставлении коммунальных услуг

Расходов, расчетов с потребителями и поставщиками?

Естественно, понятия «баланс дома» не существует. Тем не менее вполне очевидно, что именно хотят увидеть собственники помещений, запрашивая такой документ у управляющей организации.

В ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 543-ст) приведено понятие лицевого счета МКД (п. 3.18). Это учетный регистр, предназначенный для формирования персонифицированных данных об объектах и источниках финансирования, а также для учета операций, связанных с начислениями, заимствованиями, поступлением и расходованием денежных средств, в соответствии с договорными обязательствами, взятыми в процессе эксплуатации, управления и содержания МКД .

Согласно терминологии бухгалтерского учета учетный регистр – это документ, предназначенный для регистрации и накопления данных, содержащихся в первичных учетных документах (ст. 10 Закона о бухгалтерском учете). На основе данных, приведенных в регистрах бухучета, составляется бухгалтерская отчетность организации (ч. 1 ст. 13 Закона о бухгалтерском учете).

О необходимости вести подомовой учет

Обратим внимание, что в законодательстве нет прямых указаний вести доходов, расходов, расчетов в разрезе домов, находящихся в управлении. Составить бухгалтерскую отчетность, содержащую достоверную и полную информацию, можно и без такой «аналитики». При этом обязательным является аналитический учет расчетов с потребителями в разрезе не только каждого потребителя, но и каждого выставленного счета. Таково требование Инструкции по применению Плана счетов (см. комментарий к счету 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»).

Нередко УК ведут такой учет в отдельной программе посредством открытия лицевых счетов потребителей – карточек, в которых отражаются все начисленные суммы и поступившие платежи. Также распространено поручение вести такой учет специализированным организациям – информационно-расчетным центрам. Однако у УК должен быть полный доступ к этим данным, поскольку они положены в основу показателей бухгалтерской отчетности, а также работы по принудительному взысканию долгов. Выписка из лицевого счета – традиционное подтверждение существования задолженности потребителя за жилищно-коммунальные услуги.

Группировка потребителей по принадлежности к одному МКД и систематизация информации о начисленных суммах платы и стоимости выполненных работ, оказанных услуг стали не только целесообразными, но и необходимыми в связи с повсеместным введением в документооборот акта приема оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (его форма утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр). Данный акт составляется в отношении мероприятий по дому в целом и является первичным документом для признания выручки от оказания услуг, выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.

Сумма начисленной и предъявленной к внесению потребителям платы в разрезе каждого месяца не совпадает с выручкой от оказания услуг, выполнения работ, признаваемой в том же периоде. При этом по итогам 12 месяцев данные суммы в идеальной ситуации должны совпасть.

В нескольких национальных стандартах указано, что оплата (списание денежных средств с лицевого счета МКД) производится на основании и при наличии у исполнителя оформленных и подписанных актов выполненных работ (см. п. 4.11 ГОСТ Р 56192-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1444-ст, п. 10.2 ГОСТ Р 56195-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1447-ст, п. 5.12 ГОСТ Р 56038-2014 «Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования», утвержденного Приказом Росстандарта от 11.06.2014 № 546-ст).

Если обратиться к определению лицевого счета МКД, видно, какая именно информация должна накапливаться и систематизироваться в данном учетном регистре:

об объектах финансирования (общем имуществе в МКД, видах работ, услуг);

об источниках финансирования (плате собственников помещений, субсидиях, поступлениях от пользователей общего имущества);

о начислении денежных средств (сумме начисленной потребителям в МКД платы за содержание жилого помещения);

о заимствовании денежных средств;

о поступлении денежных средств (суммах, поступивших от собственников помещений, пользователей общего имущества, из бюджета);

о расходовании денежных средств (в терминах национальных стандартов имеются в виду суммы, списываемые с лицевого счета за фактически оказанные услуги, выполненные работы по содержанию общего имущества, управлению МКД на основании актов).

Именно эта информация интересует собственников помещений, когда они хотят узнать баланс дома и направления расходования средств, полученных, например, за аренду общего имущества.

Обратим внимание, что вся эта информация представлена в отчете об исполнении УК договора управления по форме 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр. Однако в соответствии со Стандартом раскрытия информации данный отчет составляется только по итогам календарного года. Причем далеко не всегда в бухгалтерском учете УК формируется такой регистр. Нередко отчет заполняется на основании данных других регистров специально в целях раскрытия информации. Если же сведения из первичных учетных документов регистрируются непосредственно в таком учетном регистре, сальдо по лицевому счету МКД можно узнать на любую отчетную дату.

Раскрытие информации из лицевого счета дома

Обязана ли УК предоставлять по запросу собственника помещения лицевой счет МКД? Формально – нет, ее обязанности ограничены Стандартом раскрытия информации, то есть сводятся к публикации отчета об исполнении договора управления по истечении календарного года.

Обратим внимание: в соответствии с пп. «б» п. 33 и пп. «д» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель имеет право получать, а исполнитель обязан предоставлять потребителю сведения о правильности исчисления предъявленного потребителю размера платы за коммунальные услуги, наличии (отсутствии) задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги. Раскрывать информацию о состоянии расчетов соседей УК не позволяет законодательство о защите персональных данных. При этом сводные сведения по дому не относятся к персональным данным, ввиду чего их публикование не нарушает ничьи права. Значит, УК может (при наличии такой технической возможности) предоставлять эти сведения (состояние лицевого счета дома на любую дату) потребителям добровольно.

Добавим, что обязанность УК предоставлять потребителям по запросу какую-либо дополнительную информацию может быть преду­смотрена договором управления. Если такое условие в договоре есть, УК должна ознакомить собственника помещения с соответствующими сведениями (например, только с показателем поступивших от всех собственников помещений денежных средств или со всем массивом данных, содержащихся в лицевом счете дома).

Как может выглядеть лицевой счет дома?

Если лицевой счет МКД рассматривается УК как регистр бухгалтерского учета (его форма утверждена руководителем УК как приложение к учетной политике организации), нужно помнить о соблюдении обязательных требований к реквизитам такого документа. Они перечислены в ч. 4 ст. 10 Закона о бухгалтерском учете:

наименование регистра (лицевой счет МКД по адресу…);

наименование экономического субъекта, составившего регистр (наименование УК);

даты начала и окончания ведения регистра и (или) период, за который он составлен (учитывая обязательность составления отчета об исполнении договора управления, такой регистр целесообразно открывать на каждый календарный год);

хронологическая и (или) систематическая группировки объектов бухгалтерского учета (таблица, куда заносятся все данные, которые должны содержаться в лицевом счете);

величина денежного измерения объектов бухгалтерского учета с указанием единицы измерения;

наименования должностей лиц, ответственных за ведение регистра;

подписи лиц, ответственных за ведение регистра, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.

Вид поступления	Остаток на начало года		Финансирование в году		Списано со счета в году	Остаток на конец года
	Начислено	Фактически поступило	Начислено	Фактически поступило	Согласно актам приема	Начислено	Фактически поступило
Плата за текущий ремонт
Арендная плата (ОИ)

Лицевой счет дома – это учетный регистр, в котором аккумулируется информация о поступлении и расходовании денежных средств (источников финансирования) в связи с управлением каждым конкретным домом. Действующее бухгалтерское законодательство прямо не обязывает УК обеспечить подомовой учет затрат и выручки, тем не менее эти данные необходимы для выполнения обязанностей по раскрытию информации об управлении МКД. Поэтому целесообразно оценить рациональность введения такой «аналитики» к счетам бухучета.

Стандартной деятельностью всех управленцев является покупка необходимых ресурсов у соответствующих поставщиков и дальнейшая продажа их собственникам жилья.

Также к функциям УК относятся :

При покупке и реализации ресурсов возникает дебиторская задолженность и некоторые расходы. Это является неизбежным моментом.

В связи с этим ведение бухучёта в УК проходит в несколько этапов:

1. Выбор учётной политики . Здесь устанавливается и прописывается перечень правил, позволяющих и прочие активы организации. Чем точнее и тщательнее сформированы все нюансы и разобраны все вопросы, тем легче будет ведение бухгалтерского учёта на предприятии.
2. Разработка и выбор плана счетов . Этот документ формируется и обновляется на основании приказа Министерства Финансов №94н . В план должны быть включены только те счета, которые по факту будут использоваться в трудовой деятельности УК.
3. Утверждение форм первичных документов . УК могут использовать свои фирменные бланки, предварительно изготовив их, и утвердив, либо стандартные унифицированные формы документов. В том и другом случае вся документация должна быть закреплена в учётной политике компании.
4. Ведение бухгалтерского учёта . Эти обязанности выполняют уполномоченные сотрудники по участкам.
5. Предоставление отчётов . Главными документами является финансовый отчёт, бухгалтерский баланс и иные, предусмотренные ФЗ №402 .

Первые три пункта в обязательном порядке должны быть оговорены и оформлены в отдельном приказе, который подписывают директор компании и главный бухгалтер.

В основные должностные обязанности главбуха входят :

Обязанности главного бухгалтера не имеют особых отличий от обязанностей такой же должности в других сферах деятельности.

В чём заключаются отличия между ОСНО и УСН?

Управляющие компании в праве самостоятельно выбирать систему налогообложения . Различие заключается в том, что ведение бухучёта через систему УСН значительно проще, чем в ОСНО. Состав отчётности первой сокращён.

К тому же, специалисту бухгалтерии нет необходимости использовать проводки, указывающие на вычет и начисление НДС.

Предлагаем посмотреть видео о том, в чем заключается отличие ОСНО и УСН:

Какие проводки являются основными?

Для приобретения ресурсов управляющие организации пользуются следующими проводками :

1. Дебет 19, Кредит 60 счёта.
2. Дебет 60, Кредит 51 счёта.
3. Дебет 20, Кредит 60 счёта.
4. Дебет 68, Кредит 19 счёта.

Сфера оказания жилищно-коммунальных услуг предполагает использование :

Все вышеуказанные проводки используются в том случае, если управляющая компания выбрала систему УСН или ОСНО.

Однако при системе УСН действует льгота на оплату НДС, поэтому некоторые проводки из вышеуказанных не применяются.

Всё про учётную политику УК

Разрабатывает учётную политику (УП) в УК уполномоченное лицо, и чаще всего, это главный бухгалтер.

Регулируют УП Положение по бухгалтерскому учёту и Налоговый кодекс РФ . К нюансам процедуры можно отнести:

1. Если в законодательстве нет ссылок на какие-либо особенности, УК имеет право на самостоятельную разработку инструкций, положений и прочего.
2. В учётной политики компании должна быть отметка о выбранной системе налогообложения.
3. осуществляется с учётом норм налогового законодательства.

В учётной политике УК обязательно должны быть :

• Налоговые платежи.
• Заработная плата.
• Учёт материалов.
• Расчёты с поставщиками ресурсов.

Итак, мы рассмотрели все основные правила ведения учёта. Чем проще составлена УП организации, тем проще ведение учёта.

Налогообложение управляющих компаний ЖКХ

Все УК могут самостоятельно решать, какую систему налогообложения выбрать . Варианта может быть два УСН или ОСНО. Оба варианта содержат два вида налога:

1. на прибыль;
2. добавленную стоимость.

ОСНО широко используется во многих организациях. Однако система имеет значительный минус, заключающийся в высоком проценте налога на прибыль (20%). Дополнительно следует оплачивать НДС.

Для деятельности управляющих компаний этот процент очень большой и весьма невыгодный. Ведь всем известно, что некоторые новые УК работают первое время иногда в минус.

Однако преимуществом является тот факт, что на услуги, которые предоставляют УК, НДС не распространяется. Этот момент чётко разъясняет статья 149 НК РФ . Одновременно с этим, все предоставляемые услуги УК имеют единую цену , поэтому заработать какую-либо прибыль на этом у компании особо не получается.

Если говорить про систему УСН, то её используют небольшие компании. Как правило, доход таких фирм не превышает 60 000 000 рублей, а штат работников составляет не более 100 человек. Система УСН наиболее выгодна для УК, поэтому с ней работает множество компаний.

Проводки при УСН

Если организация выбрала упрощённую систему, то проводки Д68 К19, а также Д90/3 К68 использоваться не будут. Такие проводки необходимы для вычета и начисления НДС для тех компаний, которые выбрали ОСНО.

Преимущества работы на УСН для УК можно указать так :

1. Компания не оплачивает НДС (20%).
2. Компания освобождена от налога на прибыль.
3. Оплата отдельного сбора за использование УС – 5-15%.

Если организация пользуется ОСНО, то также имеет льготы по НДС. Льготы могут быть предоставлены, если УК оказывала жилищно-коммунальные услуги или осуществляла работы по содержанию и ремонту МКД.

ОКВЭД в сфере ЖКХ

Любая УК ведёт свою с целью извлечения прибыли. В связи с этим все компании обязаны пройти соответствующую регистрацию и получить код Общероссийского классификатора.

Этот код назначается с той целью, чтобы органы налоговой службы были в курсе, какой деятельностью занимается та или иная организация. Юридические лица не имеют право начинать свою деятельность без получения кода . Актуальными для УК являются следующие коды:

1. 70.32.2.
2. 70.31.
3. 70.32.

Эти цифры свидетельствуют о том, что компания осуществляет деятельность, связанную с управлением недвижимости, учётом и проведением инвентаризации.

Подводя итоги, отметим, что вести бухгалтерский учёт в УК не сложно, если этим занимается грамотный, образованный и опытный специалист. Основное, что следует выполнить – это правильно сформировать учётную политику, определиться с системой налогообложения и знать основные проводки. Актуальный план счетов всегда должен находиться на рабочем месте бухгалтера . Также следует своевременно следить за постоянными обновлениями в бухгалтерском учёте. Как правило, изменения происходят достаточно часто.

Выполняя эти правила, вы предупредите проблемы с ведением бухгалтерского и налогового учета в управляющих компаниях, а также сложности с налоговыми органами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Предприятия жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) прямо или косвенно имеют отношение ко всем юридическим лицам и гражданам. Эта взаимосвязь проявляется не только в потреблении услуг ЖКХ, но и в возникновении системы прав и обязанностей потребителей и поставщиков услуг ЖКХ. Потребители либо заключают прямые договоры с энергоснабжающими и другими организациями сферы ЖКХ, либо взаимодействуют с ними опосредованно через арендодателя, ТСЖ и т.д.

Как ведется бухгалтерский учет в организациях ЖКХ

Организации ЖКХ, являющиеся коммерческими организациями, ведут бухгалтерский учет в общем порядке в соответствии с , руководствуясь общими бухгалтерского учета, а также отраслевыми рекомендациями.

Так, при ведении бухгалтерского учета в ЖКХ проводка, к примеру, по начислению выручки от реализации услуг ЖКХ отражается в общем порядке бухгалтерскими записями (Приказ Минфина от 31.10.2000 № 94н):

Дебет счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» - Кредит счета 90 «Продажи».

А формирование затрат, связанных с оказанием таких услуг, собираются по дебету счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 26 «Общехозяйственные расходы» и др.

Пени за ЖКХ: как учесть

За несвоевременную оплату услуг ЖКХ договорами с потребителями могут предусматриваться пени. Даже если потребитель не взаимодействует напрямую с предприятиями ЖКХ, а получает перевыставленные счета, к примеру, от арендодателя, возникающая ответственность за нарушение условий договоров по оказанию услуг ЖКХ подлежит компенсации.

Эта ответственность в виде пени отражается в общем порядке как санкция за нарушение условий хозяйственного договора в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). Соответственно, проводка на пени за услуги ЖКХ будет такая:

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет «Прочие расходы» - Кредит счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты по претензиям».

10. 06. 2018 | сайт

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме

При этом собственники помещений многоквартирного дома на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе выбрать такой способ управления многоквартирным домом, как его управление управляющей организацией.

Деятельность управляющей организацией регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации. Жилищный кодекс Российской Федерации определяет, что управляющей организацией признается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирным домом. С 1 июля 2015 года для ведения деятельность управляющим организациям необходимо получение лицензии надзорного органа.

При выборе способа управления многоквартирным домом при помощи управляющей компании, собственники помещений в многоквартирном доме заключают договоры управления, а управляющая компания заключает договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг от имени собственников помещений в доме.

Бухгалтерский учет в управляющей организации ведется в соответствии с общепринятыми правилами и Планом счетов. Руководитель организации обязан приказом определить учетную политику организации, рабочий план счетов, утвердить формы первичных документов, правила документооборота и проведения инвентаризации, методику оценки имущества и обязательств по нему, порядок контроля финансовых и хозяйственных операций.

Управляющая организация может выбрать как общую систему налогообложения (ОСНО), так и упрощенную системы налогообложения (УСН) при выполнении необходимых условий.

И в том, и в другом случае налогообложение управляющих организаций осуществляется за счет налога на добавленную стоимость и налога на прибыль.

При использовании ОСНО необходимо оплачивать налог на прибыль, который составляет 20%, и НДС. В то же время, в соответствии со статьей 149 Налогового кодекса Российской Федерации управляющая организация освобождается от уплаты НДС при предоставлении коммунальных услуг, осуществлении работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома с привлечением соответствующих организаций.

В управляющей организации находящейся на УСН организации не оплачивают НДС и налог на прибыль. Вместо этого они оплачивают отдельный сбор за использование упрощенной системы. Размер сбора зависит от объекта обложения и составляет 5% или 15Счет 15 - Заготовление и приобретение материальных ценностей (Активные) %.

Правом использования УСН обладают управляющие организации, доход которых не превышал 60 млн. рублей, балансовая стоимость основных средств компании составляет менее 100 млн рублей. а количество штатных сотрудников не превышает 100 человек.

Для организации расчетов с поставщиками и потребителями коммунальных платежей управляющая организация заключает договора о возмездном характере оказанных услуг. Средства, поступившие от собственников квартир, относят к доходам организации, а стоимость услуг по счета поставщиков - к расходам. При этом управляющая организация должна вести раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС.

Бухгалтерские проводки, используемые Управляющей компанией, можно условно разделить на две группы. Первая группа связана с покупкой ресурсов, вторая группа отражает расчеты с жителями многоквартирного дома.

Для организации расчетов с поставщиками и потребителями ресурсов управляющие компании заключают договора о возмездном характере оказанных услуг. При этом оплата услуг по счетам поставщиков ресурсов образует кредиторскую задолженность и относится к расходам Управляющей компании, а средства, поступившие от собственников многоквартирного дома, относят к доходам компании и формируют дебиторскую задолженность.

Управляющая компания, находящаяся на ОСНО использует в основном следующие бухгалтерские проводки:

• Дебет 20 Кредит 60 - приобретение у поставщиков электроэнергия, газа, воды и других ресурсов;
• Дебет 19 Кредит 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) - отражен НДС по приобретенным ресурсам;
• Дебет 68 Кредит 19 -принят к вычету НДС;
• Дебет 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) Кредит 51 - на расчетный счет перечислены денежные средства за приобретенные ресурсы;
• Дебет 62 Кредит 90-1Счет 90-1 - Выручка (Активно-пассивные) - собственникам многоквартирного дома выставлены счета за потребленные ресурсы;
• Дебет 90-2Счет 90-2 - Себестоимость продаж (Активно-пассивные) Кредит 20 - отражена себестоимость оказанных услуг;
• Дебет 90-3 Кредит 68 - начислен НДС;
• Дебет 51Счет 51 - Расчетные счета (Активные) Кредит 62Счет 62 - Расчеты с покупателями и заказчиками (Активно-пассивные) - на расчетный счет поступили средства от собственников многоквартирного дома;
• Дебет 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) Кредит 62Счет 62 - Расчеты с покупателями и заказчиками (Активно-пассивные) - зачет средств, которые поступили напрямую от собственников к поставщикам ресурсов.

Если при ОСНО Управляющая компания имеет льготы по оплате НДС, а также при использовании Управляющей компанией УСН, проводки Дебет 68 Кредит 19 и Дебет 90-3Счет 90-3 - Налог на добавленную стоимость (Активно-пассивные) Кредит 68 не используются.

Необходимо также учесть, что Управляющие компании обязаны предоставлять потребителям льготы, определенных законодательством в рамках социальной защиты отдельных категорий населения.

В случае наличия льготы на оплату коммунальных услуг потребители услуг уплачивают коммунальные платежи по льготным тарифам, а остальную сумму Управляющие компании получают из бюджетов

При получении Управляющей компанией из бюджета целевых денежных средств, например, на капитальный ремонт или иные дотации, то для их учета используется счет 86 «Целевое финансирование» и составляются следующие проводки:

• Дебет 51Счет 51 - Расчетные счета (Активные) Кредит 86Счет 86 - Целевое финансирование (Пассивные) — получены целевые денежные средства из бюджета.
• Дебет 20 Кредит 10Счет 10 - Материалы (Активные) (60) — списаны материалы (получены услуги) на выполнение целевых работ.
• Дебет 86Счет 86 - Целевое финансирование (Пассивные) Кредит 20 — фактически понесенные издержки отражены в составе целевых средств.

Управляющие компании часть своих обязанностей могут передать единым рассчетно-кассовым центрам (ЕРКЦ). ЕРКЦ - это организация, основной задачей которой является ведение расчета общей суммы коммунальных платежей для населения. ЕРКЦ оказывают посреднические операции по расчету и начислению коммунальных услуг, а также по учету поступивших коммунальных платежей.

Для учета расчетов с привлечением ЕРКЦ к счету 76Счет 76 - Расчеты с разными дебиторами и кредиторами (Активно-пассивные) открывают два субсчета: субсчет 5 «Задолженность перед поставщиками жилищно-коммунальных услуг» и субсчет 6 «ЕРКЦ».

При осуществлении расчетов за ресурсы с помощью ЕРКЦ используются следующие бухгалтерские проводки:

• Дебет 20 Кредит 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) - получены счета поставщиков за жилищно- коммунальные услуги.
• Дебет 19 Кредит 60Счет 60 - Расчеты с поставщиками и подрядчиками (Активно-пассивные) - отражен НДС
• Дебет

Как известно, обеспечение населения коммунальными услугами, ремонт и содержание жилищного фонда являются делом хлопотным и весьма затратным. В этой связи является вполне понятным желание управляющих компаний, создаваемых, как правило, на базе бывших ЖКУ и ЖКО, применять упрощенную систему налогообложения, позволяющую законным способом минимизировать налоговые обязательства. Наш опыт налогового консультирования показывает, что управляющим компаниям следует обращать особое внимание на особенности налоговых последствий сделок, заключаемых ими в интересах граждан.

Институт управления многоквартирным домом (далее по тексту - «Управление») появился в российском законодательстве в виде раздела VIII Жилищного кодекса РФ, введенного в действие с 01 марта 2005 года.

Его основными задачами является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме (ч.1 ст.161 ЖК РФ).

Приведенные положения ясно указывают на социальную направленность института Управления: в целях максимальной защиты интересов граждан, проживающих в жилых помещениях, законодатель разграничил функции по непосредственному выполнению работ (оказанию услуг) в сфере ЖКХ и по организации указанных процессов между различными субъектами, поставив, по сути, «буфер» между потребителями и непосредственными исполнителями в виде Управляющей организации.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены три формы управления многоквартирным домом (ч.2 ст.161 ЖК РФ): непосредственно гражданами, товариществом собственников жилья (иным специализированным потребительским кооперативом) и управляющей компанией. Первые два из перечисленных способов находятся за рамками настоящего исследования, поэтому мы будем рассматривать лишь правоотношения, возникающие в рамках управления с привлечением Управляющей организации.

Фактически жилищное законодательство содержит три случая, когда многоквартирный дом может управляться Управляющей организацией:

1) если такой способ Управления выбран на общем собрании собственников помещений в доме (ч.3 ст.161 ЖК РФ); 2) при получении от органа местного самоуправления уведомления о необходимости заключить договор управления с Управляющей организацией, признанной победителем открытого конкурса. Такое уведомление направляется, если до 01 января 2007 года собственники не приняли решение о выборе способа управления или не реализовали его на практике (ч.4 ст.161 ЖК РФ, ч.1 ст.18 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.04 г. №189-ФЗ); 3) если все помещения в многоквартирном доме находятся в государственной или муниципальной собственности (ст.163 ЖК РФ).

Частью 1 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что договор управления должен заключаться в письменной форме с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

По общему правилу, конкретные условия договора управления определяются общим собранием собственников. Однако в случае, если такое собрание не утвердило такие условия, либо договор управления заключается на основании уведомления органа местного самоуправления (ч.4 ст.161 ЖК РФ), последний утверждает форму договора управления своим решением.

Предмет договора управления состоит в том, что Заказчики обязуются оплачивать, а Управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей Управления деятельность.

Таким образом, договор управления по своей правовой природе является смешанным договором с элементами подряда и возмездного оказания услуг . Данный вывод подтверждает и пункт 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, определяющий исполнителя (которым может быть и Управляющая организация) как юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), предоставляющее коммунальные услуги, производящее или приобретающее коммунальные ресурсы и отвечающее за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Кроме того, согласно п.16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме… «надлежащее содержание общего имущества … обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией…».

В целом деятельность Управляющей организации можно разделить на две основные составляющие.

1. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ.

Специфика данного вида деятельности заключается в том, что Управляющая организация самостоятельно производит либо покупает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций и трансформирует их в коммунальные услуги , предоставляемые потребителям (пункт 3, подпункт «в» п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам).

Таким образом, если Управляющая организация не имеет собственных мощностей для производства коммунальных ресурсов, она заключает договор купли-продажи с ресурсоснабжающей организацией.

Очевидно, что при такой схеме оформления договорных отношений (обусловленной требованиями действующего законодательства) невозможно говорить о том, что Управляющая компания в отношениях с ресурсоснабжающей организацией выполняет функции агента, выполняющего задание собственников жилых помещений.

Следовательно, ресурсоснабжающие организации несут ответственность за надлежащее выполнение условий договора только перед Управляющей компанией .

В свою очередь, Управляющая компания в отношениях с гражданами не может ссылаться на нарушение условий договора ресурсоснабжающей организацией .

Если рассматривать налоговые последствия данного вида деятельности, необходимо отметить, что выручка Управляющей организации должна складываться из всех сумм , поступающих от жильцов, поскольку они являются доходом от реализации (ст.249 НК РФ).

Следует обратить особое внимание на то обстоятельство, что плата за коммунальные услуги не включает в себя вознаграждение Управляющей компании (ст.154 ЖК РФ). На практике это означает, что приобретение коммунальных ресурсов и предоставление коммунальных услуг гражданам производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке (п.15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам), то есть в распоряжении Управляющей компании после расчетов с ресурсоснабжающей организацией не остается какой-либо прибыли, ее доходы в целях налогообложения равны расходам.

Управляющая компания может обладать необходимыми мощностями и трудовыми ресурсами для осуществления содержания и текущего ремонта своими силами. Вместе с тем она может привлекать для выполнения указанных работ третьих лиц, если запрет на это не установлен договором управления.

Рассматриваемый вид деятельности содержит в себе как элементы подряда (текущий и капитальный ремонт), так и возмездного оказания услуг (содержание имущества). В этой связи отношения, связанные с привлечением третьих лиц, регулируются нормами о генеральном подрядчике и субподрядчике.

В результате Управляющая организация выступает неким «буфером», поскольку в силу закона несет ответственность как перед жильцами - за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств субподрядчиком, так и перед субподрядчиком - за невнесение либо несвоевременное внесение оплаты гражданами (ч.3 ст.706, ст.783 ГК РФ).

В соответствии со ст.154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя, в том числе, и плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. По общему правилу, размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется общим собранием собственников. Однако в случае, когда собственники не приняли решения о выборе способа управления, размер такой платы утверждается органами местного самоуправления.

Специфика данного вида деятельности Управляющей организации заключается в том, что собственники вносят плату за текущий и капитальный ремонт здесь и сейчас , а фактически эти работы будут выполнены в будущем , то есть Управляющая компания аккумулирует эти средства на своих счетах до момента принятия общим собранием собственников решения о необходимости проведения ремонта .

Безусловно, сразу же возникает вопрос: каким образом Управляющая компания должна определять свою выручку?

Относительно платы за содержание жилья все ясно: она учитывается в составе доходов от реализации, поскольку эти услуги оказываются в текущем периоде. Что же касается средств на осуществление ремонта, они также являются доходом от реализации, однако их учет в целях налогообложения зависит от применяемого Управляющей компанией метода определения дохода.

Если Управляющая организация применяет общую систему налогообложения и определяет доходы по методу начисления , у нее есть возможность отнести средства на капитальный ремонт к доходам будущих периодов в виде предварительной оплаты работ и на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 251 НК РФ не учитывать их при формировании налогооблагаемой базы.

В случае, если Управляющая организация определяет доходы кассовым методом , суммы оплаты за ремонт должны учитываться ей в том периоде, когда они фактически поступили в кассу (пункт 2 ст.273 НК РФ). Возможность отнесения на расходы данных сумм связана с моментом фактического выполнения и оплаты ремонтных работ (п.3 ст.273 НК РФ).

Аналогичный учет необходимо вести и Управляющим компаниям, применяющим упрощенную систему налогообложения . Поскольку в силу пункта 1 ст.346.17 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств в кассу (кассовый метод), плата за ремонт жилья должна учитываться в периоде ее фактического поступления от жильцов .

Представляется, что плата за ремонт не может быть признана имуществом, получаемым в рамках целевого финансирования, поскольку перечень случаев такого финансирования, приведенный в подпункте 14 п.1 ст.251 НК РФ, является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

К аналогичному выводу приходит и Минфин РФ, рассматривая в письме от 26 июня 2006 г. №03-11-04/2/128 вопрос о налогообложении платы за ремонт, получаемой ТСЖ: «…средства, поступившие от членов ТСЖ в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями не являются .

Плата членов ТСЖ за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения» (выделено автором).

Нельзя не отметить, что существует альтернативная рассмотренной в настоящей статье точка зрения, основанная, в частности, на письме МНС России от 06.10.03 г. №22-2-16/8195-ак185, а также на письмах Минфина России от 14.11.05 г. №03-11-05/100 и от 26.06.06 г. №03-11-04/2/128.

Сторонники указанной позиции считают возможным учитывать в составе доходов Управляющей организации только сумму ее вознаграждения , то есть фактически допускают применение в сфере ЖКХ института агентирования .

Данная точка зрения представляется нам в корне неверной, поскольку она базируется на терминах и понятиях, содержавшихся в Правилах предоставления коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 26.09.94 г. №1099, и утративших юридическую силу с 09 июня 2006 г. в связи с утверждением постановлением Правительства РФ от 23.05.06 г. №307 новых Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, изменивших правовые подходы к толкованию понятия «коммунальные услуги» .

В заключение хотелось бы отметить, что необходимость включения в состав доходов Управляющей организации всех сумм, поступающих от граждан, а также высокая вероятность утраты права на применение УСН побуждают компании, управляющие многоквартирными домами, изыскивать законные способы налоговой оптимизации своей деятельности, которые, безусловно, существуют.